业主装修引发火灾，物业服务企业是否要承担责任？

不少物业服务企业认为，装修是业主自家的事，只要在物业管理处登记了就行，其他问题都由业主自行负责。事实上，装修管理是物业服务企业一项重要的日常工作，若忽于管理，可能将面临法律风险。本期案例从物业服务企业的视角，对一起业主家装修引发火灾赔偿案进行分析，谈谈物业服务企业如何规范装修管理，减少安全隐患，以供参考借鉴。

 

案情回放

 

海昌物业公司系大连市某别墅小区的物业服务企业。霍某为其中一户业主，委托王某为其别墅进行装修。2015年1月26日下午，霍某家中突发大火，由于装修现场可燃物较多，火势快速蔓延，造成该小区相邻业主家的房屋和室内财产被烧，损失惨重，所幸没有人员伤亡。

 

当地公安消防大队经过侦查出具《火灾事故认定书》，认定起火点位于霍某家的一个房间，起火原因系王某雇佣的装修工人在用角磨机切割轻钢龙骨时迸溅的火花，引燃周围可燃物所致。后经调查，王某对房屋进行装修并未向海昌物业和消防大队申报，其雇佣的装修工人没有相应的电工资格证。

 

随后，当地政府办公室就该小区消防安全问题召开了专题会议，经专家论证，该小区近几年火灾事故频发，除了建筑物的耐火等级较低外，主要存在两方面问题：一是消防水源不足，小区内仅配有2处公共消火栓，且水压不足，难以供给消防灭火作业。二是消防通道过窄，小区内共有住户120户，其中100户左右存在翻建、扩建和改建的行为，个别扩建后的建筑物占用公共道路，致使消防通道最窄处不足4米，失火后影响消防车辆及时到达起火点和人员疏散。

 

霍某的邻居屈某家中因本次火灾受损严重。屈某认为，本次火灾主要原因是由于霍某装修导致，同时海昌物业公司在小区的装修管理上监管不到位，缺少有力的消防安全管理措施，也应承担部分责任。由于各方对本次火灾财产损失赔偿问题无法达成一致，屈某遂向法院起诉，请求判令霍某、海昌物业公司、王某共同赔偿其经济损失，包括各类财产损失及租房损失共计220万元。

 

法院审理

 

本文重点关注海昌物业公司是否需对本次火灾损失承担赔偿责任。

 

海昌物业公司认为，公司不应当对本次火灾的损失承担赔偿责任，主要抗辩理由有三点：一是本案小区的消火栓均属于市政消火栓，属于市政“公共”设施而不属于小区业主“共有”设施，并不是由海昌物业公司管理，该市政消火栓如有任何问题，应由自来水公司负责管理维护，不应当由海昌物业公司承担责任。二是现有证据只能证明消火栓某个时间点是否有水，不能证明在消防部门灭火过程中是否始终无水。三是《火灾事故认定书》已经明确认定“起火原因系装修工人在用角磨机切割轻钢龙骨时迸溅的火花引燃周围可燃物所致”，并未认定与消火栓水压不足有关，并未认定火灾的发生或蔓延与海昌物业公司有任何关系。

 

法院经审理认为，虽然案件所在地《辽宁省城市公共消防设施建设维护管理办法》第11条规定“城市公共消火栓、消防水池的建设和维护由城市自来水公司负责”以及2002年《大连市消防若干规定》第6条规定“建设、城建、水务、通信等行政管理部门根据各自职责，按照消防规划，组织建设公共消防设施，市政、供水、电信等单位负责维护，并保障其完好有效”，从这些规定可以看出，消火栓由自来水公司负责维护管理，但并不能认定住宅小区内的消火栓为市政公共设施，与物业服务企业无关。

 

《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。本案根据火灾现场录像视频及政府会议纪要可以看出，某小区内仅配有两处公共消火栓，火灾施救过程中确实存在消火栓水源不足的问题，导致火势蔓延未能及时扑灭，致使火灾损失扩大。海昌物业公司作为某小区的物业服务企业，对此不能免责。此外，该小区内多数业主私搭乱建，挤占公用道路，造成消防通道最窄处不足四米，影响消防车进入，显然，海昌物业公司未尽到消防通道的物业管理责任。法院认定，海昌物业公司对本次火灾事故存在物业管理过错。

 

对于屈某主张的财产损失，经过价格认证中心鉴定，法院认定其室内财产损失、字画珠宝等损失共计168万元。本案系多种因素共同致损的财产损害赔偿纠纷，本案涉及的行为人各自存在过错行为，应由各自承担相应比例的赔偿责任。法院综合各方当事人的过错程度和对火灾损害后果的原因力大小，就屈某的火灾财产损失，酌定霍某承担10%的赔偿责任，王某承担30%的赔偿责任，海昌物业公司承担10%的赔偿责任，剩余50%损失由屈某自行承担。

 

律师分析

 

法院为何判令海昌物业公司对本次火灾损失承担10%的赔偿责任？

 

显然，海昌物业公司的抗辩理由不能成立。首先，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分应当认定为共有部分。因此，物业管理区域内的消火栓为共有部分，属于小区业主共有设施并非市政公共设施。

 

其次，《火灾事故认定书》虽然认定火灾因业主装修失火所致，但并不必然排除物业服务企业的管理责任。《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。由此可见，对管理区域内的共用消防设施进行维护管理并提供消防安全防范服务是物业服务企业的法定职责，物业服务企业应当对服务区域内的装修活动尽到管理职责。法院认为海昌物业公司对于本次火灾事故未尽到消防安全管理义务，据此判令承担部分赔偿责任。

 

鉴于上述分析，现从法律和实务的双重视角，对物业服务企业作出提醒如下：

 

重视规范装修管理流程

物业服务企业应当充分重视装修管理工作，制定一套规范的装修管理流程并落实执行。提醒业主需要装饰装修房屋的应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。除了办理装修审批手续，更应当注重对装修过程的监督巡查，时刻关注业主的装修动态，例如装修工人是否安全施工、是否存在安全隐患等，发现问题要及时提出整改要求。同时应当建立一套针对装修过程中可能出现安全事故的应急处置机制。

 

加强完善消防管理工作

物业服务企业不仅关注装修户的消防问题，还应当加强整个物业区域内的消防安全管理工作。定期检查所在项目的消防设施设备，例如消火栓水压是否合格、防火门是否处于规范状态。定期组织消防演练，训练基本的火灾事故处理技能。一旦发生紧急情况，工作人员可以及时响应，快速处理，避免损失扩大或造成更严重的人员伤亡。

 

此外，应确保消防通道畅通。本案中因为业主违规翻建改建房屋，占用消防通道，导致火灾发生时消防车无法顺利进入，从而贻误救火的最佳时机。因此，物业服务企业应当对业主违规改扩建的行为及时进行劝阻和引导，配合行政主管部门进行整改。同时，需加强路面车辆的日常管理，对于停放在消防通道的车辆及时提醒和清理，避免占用消防通道，确保生命通道的畅通。

 

火灾无情，预防先行。进入秋冬季，正是火灾频发的高峰期，物业服务企业若未尽到管理职责，发生火灾事故后不仅要承担民事赔偿责任，还将面临行业主管部门的行政处罚，对企业的财产和声誉均会造成重大影响。因此，立即行动，防患于未燃，实为物业服务企业的明智之举。

 

作者系国浩律师<南京>事务所合伙人、律师，南京大学法律硕士

原载于《住宅与房地产》2023年04期