发布人：雅洁物业 发布时间：2020-08-12
物业服务企业在物业服务中普遍遇到业主以各种理由拖欠物业服务费等相关费用的情况，为解决此问题，物业服务企业想尽一切办法，花费了大量的人力资源，只能说服部分欠费金额少的业主，但对拖欠费用较多、时间较长的欠费业主，成效并不明显。小区管理处工作人员在企业的工作要求和考核目标下，反复向欠费业主游说、多次上门催缴，可以说个个身心疲惫、筋疲力尽，特别是面对欠费钉子户已经是毫无办法。笔者所在的企业也是碰到了同样问题。
解决欠费钉子户最有效办法就是通过法律手段，维护物业服务企业应得的利益。但大部分物业服务企业在应用法律手段时都存在两个顾虑：一是为收回几百元欠费而支付几千元律师费感觉是得不偿失，二是怕向欠费业主提起诉讼后会形成对立关系，不利于今后的服务工作。
针对第一个顾虑，笔者所在的企业通过法律顾问的专项辅导，已经能够独立诉讼，解决了诉讼成本过高的问题，所有的诉讼只需向法院支付百元以下的诉讼费，而且在胜诉后，诉讼费由败诉方即被告承担。
对第二个顾虑笔者有自己的看法，笔者认为，从业主欠费开始，欠费业主和小区管理处就已经形成对立面，在管理处工作人员上门催费的过程中，欠费业主找出种种理由为自己的欠费行为辩解，工作人员反复给予反驳。可见，只要欠费存在，管理处与欠费业主的矛盾就无法消除。
物业服务企业应用法律手段起诉欠费业主后，欠费业主在法庭上反而会理智许多，也不会将种种莫明其妙的欠费理由呈堂，即使提出来也得不到法官的支持。在法官的调解下，大部分欠费业主会当即缴清欠费或与物业服务企业签订还款协议。一旦走到这一步，欠费业主与管理处之间的对立因素就消除了。物业服务企业在诉讼过程中还可以给予减免滞纳金或在本金上给予折扣减免等措施，安抚业主。管理处工作人员还可以在日常工作中，主动接触该业主，重建和谐关系，正所谓“不打不相识”。
笔者所在的企业在过去的一年里，已成功地进行了60宗自助诉讼，收回欠费近二十万元。笔者就物业服务企业对欠费业主独立诉讼具体操作流程和注意事项贡献出来，给同行分享，并期待大家指导。
一、成立清欠小组
清欠小组成员可以物业公司相关部门的人员和物业管理处主任组成，机构人员以兼职为主，这样不会加大操作成本。
二、制定诉讼计划
清欠小组对存在欠费的小区情况进行统计调查，分析欠费原因、业主的欠费理由、欠费业主在小区的分布情况等，之后制定分批诉讼计划。制定计划的同时应注意以下两点：
1、先易后难。先起诉无任何理由欠费的业主，再起诉以某种理由欠费的业主，逐步提高自身的诉讼能力。
2、合理分布。成批诉讼时，起诉对象不要集中在某一栋楼或太邻近的楼，防止出现集体对抗。
三、准备起诉资料
1、委托授权书
受托人一般选择清欠小组负责人和小区管理处主任，规模较小的企业也可以选择企业经理和小区管理处主任。受委托人应对物业管理相关法规和小区物业服务合同比较熟悉，有较强的语言表达能力，同时还掌握了对业主欠费理由的答辩对策。
2、起草起诉状
根据公司在该小区物业服务合同的情况，起草诉讼状。有前期物业服务合同和与业主委员会签订的物业服务合同的，以合同条款为基础起草起诉状；没有物业服务合同，可以寻求街道办事处或居委会出具证明，再加上物价局颁发的该小区收费许可证，就可证明事实合同关系。
3、证据清单
（1）公司营业执照和资质证书，证明公司有合法的经营权。
（2）物业服务合同、收费许可证、街道办事处或居委会出据的证明，证明公司在该小区有合法的物业服务权利和收费标准。
（3）相关的文件，如政府28号令、关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知、关于收缴垃圾处理费的通知，证明物业服务各项收费的合法性，包括滞纳金。
（4）房地产权登记表、企业登记信息表（商铺），证明被告的业主身份或物业使用人。
（5）其它有证明作用的文件。
4、制作欠费数据
（1）物业管理服务费及滞纳金明细表
（2）水费、污水处理费、加压电费明细表
（3）防盗门及梯灯维修、路灯电费及垃圾处理费明细表
（4）电梯电费及梯灯电费分摊明细表
（5）电梯维修零件费分摊明细表
（6）每吨供水加压电费计算表
（7）电梯电费及梯灯电费分摊计算表
（8）电梯维修零件费分摊计算表
注：以上各类表各企业根据小区实际情况制作。
5、其它资料
（1）律师函复印件；
（2）缴费通知；
（3）催费通知。
笔者所在的公司经过一年的尝试，已能完全能够对欠费业主进行独立诉讼，并取得了良好的成果。笔者认为，物业费欠费纠纷诉讼是一种比较简单的诉讼，一是法院对此类案件的审理已经很成熟了，一般都会支持物业公司的诉讼请求；二是物业纠纷诉讼的资料准备也不复杂，而且同一个小区欠费诉讼资料是相同的，不同业主只需修改欠费数据；三是当前各物业企业面对服务成本上升，而物业服务收费标准得不到及时调整的情况下，收回欠费是帮助企业生存的好办法；四是物业服务企业如果都能及时、准确地运用法律手段追过欠费，有助于让及时缴交物业服务费是业主的法定义务这一理念深入人心。
延伸阅读
已过诉讼时效
物业费仍需交纳吗？
诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。诉讼时效届满后，义务人虽可拒绝履行其义务，但权利本身及请求权并不消灭。当事人超过诉讼时效后起诉的，人民法院应当受理。受理后查明无中止，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求。
诉讼时效分为一般诉讼时效和特殊诉讼时效。这里只说说一般诉讼时效，我国《民法通则》第188条规定的：
向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”这表明，我国一般民事诉讼的一般诉讼时效为三年。
近年来，随着社会的发展，小区实行物业管理制度已基本普及，同时业主与物业公司的矛盾也日趋严重。业主们主要指责的是物业公司的服务不周：下水道堵了，未及时疏通；墙体出现裂缝，未及时解决；室内财产被盗，物业却不知晓……。总之，小小的业主怎么跟物业公司斗呢？思来想去，业主们想出一“高招”：不交物业费、水电费、取暖费，只要是物业收的费用统统不交。的确，这种行为严重的影响了物业公司的正常经营，让物业公司非常头疼。
纠纷再起，来咨询、委托代理的物业公司和业主都很多，但关注的焦点不外乎是：物业费是否有超过诉讼时效之说？物业公司担心超过诉讼时效，丧失胜诉权；业主们想过了诉讼时效，是否就可以不交物业费了，同时又担心长期不交物业费，从法律上需不需要承担什么责任？
下面我们来看一个案例：
1998年，杨某在北京丰台区购得一处住宅，并与某物业公司签订《物业管理协议》。杨某在交纳了1998年7月至1999年12月的物业管理费、采暖费、电费后，不再交纳任何费用。去年7月21日，该物业公司诉至丰台区法院，请求法院判令杨某给付2000年至2009年6月的物业管理费、水电费和取暖费。一审法院判决杨某给付物业公司2000年至2009年6月的物业管理费、水电费和取暖费，并用银行逾期贷款利率计算滞纳金。宣判后，物业公司对滞纳金计算标准有异意，杨某也不服，双方均向市中院提起上诉。市中院审理认为，物业公司向原审法院主张权利的时间是 2009年7月21日，而杨某拖欠的物业管理费是从2000年1月起至2009年6月30日止，拖欠的采暖费分别是2000年至2009年。对于2009年6月30日前发生的费用应该适用法律关于诉讼时效的规定，也就是在得知自己的权利受侵害后的两年内必须起诉，否则将丧失胜诉权。最后法院判决杨某只须支付2007年以后的费用。
上述案例表明：追缴物业费是有诉讼时效的。
根据2009年10月1日实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，在物业服务企业书面催缴的合理期限内，向法院请求业主交纳物业费的，法院应予支持。那么，物业费的交纳有无诉讼时效呢？
我国民法通则规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利效力减损的法律后果。那么物业合同同样适用诉讼时效的规定。但并不是说，过了诉讼时效的物业费都无法主张了。如果物业公司能够提供证据证明诉讼时效中断的，如经公证的催收单或其他方式行使债权的凭证；物业公司采取通过业主委员会催收物业费，由业主委员会出具相关证据证明等，法院还是可以维护物业公司利益的。
在物业费诉讼时效上，还存在另一种声音，即有的律师认为这属于连续性欠款,不存在时效问题，但这种观点仅仅是理论上的观点，无法律上的依据。在上海的律师朋友提出：物业费的缴纳是个整体，而业主的分期缴纳是对整体债务的分期履行，根据《最高院关于审理民事案件使用诉讼时效若干问题的规定》，当事人约定债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算。但我个人的观点是：既是约定，《物业管理合同》中必然列明，否则不好主张。
总而言之，物业公司在催收物业费时，一定要注意收集证据，作为以后主张诉讼时效中断的依据。那么作为业主，你可以提出拒交物业费的合理理由，法官会权衡考虑，作出判决的。在这里，提醒广大业主朋友们，当你对房屋出现问题的时候，应积极采取措施，不要消极的应对，以防止承担法律责任。