建筑物区分所有权情形下维修问题的认定

案情概要 

 

刘某系北京市昌平区某小区业主，A物业企业为该小区提供物业服务，《物业服务合同》约定物业服务包括物业共用部位的日常维修、养护和管理。附件三物业共用部位约定包括户外墙面。附件五第二条第2款房屋维修养护中规定，根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围或者需要更新改造的，要提出报告与建议，按规定组织实施。2012年6月28日，刘某发现其房屋户外东墙装饰石材脱落，认为属于小修范围，要求A物业企业进行维修。A物业企业给刘某回函称外墙皮脱落属于房屋质量问题，应使用住房维修基金修复，故此刘某诉至法院。

裁判要旨 

双方签订的《物业服务合同》及附件中并未对小修、中修及大修的内容和范围明确约定，双方对小修和中修的范围又存在争议，故法院根据北京市房屋土地管理局制定的《大、中修定案标准》，确定本案双方诉争的房屋外墙装饰层维修属于“中修”范围，不应由物业企业承担维修责任。此时，法院建议A物业企业应积极与小区业委会沟通，并依照物业服务合同以及有关法律法规的规定，提出报告与建议，组织相关维修。