发布人：雅洁物业 发布时间：2017-10-17
阅读提示：近日，很多媒体都在报道鼓楼法院审理的一起车库纠纷判例，并称其为全国首例判业主获胜的案例。诚然，在司法实践中，涉及停车位的所有权诉讼，很多法院会直接依据《物权法》第七十四条第二款将规划内的停车位判归房地产公司所有，但早在2014年，广东省高院的（2014）粤高法民一提字第120号判决将经过规划的车位判决归业主共有，为厘清停车位的归属提供了一个很好的参考案例。
【案情概述】
某房地产开发公司将某某花园环保停车场内的22号停车位出租给杜某。某某花园业委会提起诉讼，要求某房地产公司腾退车位。某房地产公司辩称车位经过规划，且在与业主签署的《商住楼买卖合同》中也已约定 “内院物业产权属甲方（某房地产公司）所有，乙方（购房人）无权干预甲方物业产权变动”，故车位属某房地产公司所有，其有权处分。
经法院查明，某某花园环保停车场是经过规划且通过政府职能部门审批，环保停车场及车位未独立办理土地使用证。某市规划局向法院函复该环保停车场面积100%计入绿地面积，某省住房和城市建设厅复函对某规划局的答复予以确认。
本案历经一审、二审，最后经广东省高院提审，终审判决某房地产公司腾退车位给某某花园业委会。
【法院观点】
广东省高院认为：“关于涉案环保停车场经过规划审批与其权利归属的关系问题。规划职能仅决定用途和功能，涉案环保停车场经过规划审批一节并不能作为认定其属某房地产公司所有的依据。”
而对于合同中约定停车位属开发商所有的情形，广东省高院认为：“即使某房地产公司与某某花园业主在房屋买卖合同中有约定涉案环保停车场归金骏公司所有的条款，亦属于《合同法》第四十条规定的‘提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利’的情形，应认定为无效。”
【个人观点】
本案最主要的问题是确定该车位是建筑物区分所有权中的专有部分还是共有部分。若为共有部分，则随着建筑物专有部分所有权的转移，共有部分归全体业主所有；若有专有部分，则开发商有权处分。
某房地产公司依据《物权法》第七十四条第二款 “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”认为停车位属专有部分。
而某某花园业委会认为属共有部分。依据是《物权法》第七十四条第三款 “占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
法院通过调查，判决环保停车场车位归业务共有，依据则是《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
笔者比较认同广东省高院对规划审批和权利归属关系的论述。《物权法》第七十四条第二款的适用，实际上是对专有权部分的确认，这种确认有明确的标准，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，专有部分的认定标准有三点：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。三者同时具备方能认为具有专有性，不能因为车位在规划内就简单认定开发商有权处分。
对具有独立产权证书的地上停车位、停车场、地下车库等一般不会产生纠纷，而对于无法办理产权证书的地上停车位、地下车库等，需分情况对待：
1.属于人防工程的地下车位，《人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”谁与规划、人防工程管理部门签订人防工程使用合同或取得《人防工程使用证》，谁就是人防工程管理部门批准和管理的收益人，实践中的判决，如大连市中级人民法院（2015）大民二终字第00825号、镇江市中级人民法院（2015）镇民终字第00853号均有论述。
2.计入公摊面积的但无产权证书的车位，业主支付价款取得专有权的同时已取得了共有部分的共有权，应属业主共有。未计入公摊面积且无产权证书的车位，开发商作为开发建设单位，并不因尚未进行登记就丧失车位的专有权，此种情况下开发商有权处分。
3.而对于部分省市不办理地上车位产权登记造成的建筑规划内但无法取得独立产权证书的地上车位，应先审查其占用土地的性质，如属于占用公共绿地或公共场所建设的，则其归全体业务共有。不能证明是占用公共绿地或公共场所建设的，则需依据规划、合同等综合认定。
法律导人向善，《物权法》第七十四条第二款的目的，是通过开发商享有所有权鼓励其多修建具有专有权的车位，是对各方权属的明确确认，而非造成权属的混乱。如果单纯依据第七十四条第二款，凡规划内车位均属于开发商所有，则可能发生开发商利用车位恶意逃避房价监管、建筑区划内的公共部分被开发商侵占一空等问题，亦违背立法之本意。故对《物权法》七十四条第二款的适用，不能单一考量是否在规划内。